但是，标的公司物业管理和文体运营业务未来仍可能受到国内宏观经济环境、行业政策以及行业上下游等方面的不利变化影响。 由于物业管理行业集中度较低、市场竞争激烈，行业内企业的议价空间较小，叠加上游劳动力成本提升的风险，标的公司未来的盈利空间存在被挤压的可能。 安信兄弟利息 与此同时，尽管标的公司将大力发展物业管理增值服务和文体运营服务，以提升自身盈利能力，但是上述业务具有一定的偶发性，其规模因客户服务需求不同而可能存在较大差异。 上述不利因素均可能导致标的公司的经营情况未达预期，从而无法实现业绩承诺的风险。 标的公司为珠实集团及其下属企业提供物业管理和文体运营服务，同时亦存在向珠实集团及其下属企业租赁物业的情形。 2020年度、2021年度及2022年1-8月，标的公司关联销售占营业收入的比例分别为6.30%、14.60%和12.38%，关联采购占营业成本的比例分别为0.75%、1.54%和1.28%。
采用收益法评估珠江城服的企业价值，即通过预测珠江城服的未来预期收益，将其资本化或通过适当的折现率折算为现值并加总，以此来确定珠江城服的企业价值。 20）假设珠江城服的经营成本和期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍保持其近几年的变化趋势，并随营业规模的变化而同步变动。 2）公开市场假设：假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。 安信兄弟利息 1）交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估人员根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
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珠江文体根据所用设施按每小时、每月、每季度、每年或每次使用向个人客户收取费用。 此外，珠江文体还向其运营的体育场馆提供场馆功能规划及经营咨询服务，并根据体育场馆功能及经营的复杂性就有关服务收取固定费用。 安信兄弟利息 ④2021年度，珠江股份以协议转让方式将所持广州珠江物业管理有限公司80%股权转让至珠江城服，转让价格为2,261.46万元。 企业发展状况 前次改制的评估基准日到本次重组的评估基准日期间，珠江城服处于业务快速发展阶段。
绿城服务成立于1998年，是中国具领先地位的幸福生活服务提供商。 业务包括物业服务、社区服务及咨询服务，服务的物业类型涵盖市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、别墅、公寓、学校、足球基地和高科技产业园等。 雅生活服务成立于1992年，是定位中高端的全国综合性物业管理服务商。 业务囊括物业服务、资产管理、公共服务和社区商业四大板块，着力从主流住宅、高端豪宅、旅游地产的物业品质服务，社区商业经营以及专业、高端的商业管理和公建类物业服务四方面，为大小业主打造美好幸福生活。
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在行业发展早期，较多场馆的运营都离不开政府支持，从而形成了一批国有背景下的场馆管理公司，包括中体产业、华体集团等。 最近三年及一期，上市公司物业出租及管理业务的营业收入分别为17,983.33万元、17,300.99万元、10,585.59万元和3,916.07万元，占营业收入的比例分别为6.10%、6.99%、2.93%和10.28%。 2021年度，物业出租及管理的营业收入较2020年度显著减少，主要系存量物业的销售导致物业经营收入大幅度降低。 此外，上市公司于2021年7月转让广州珠江物业管理有限公司股权至珠江城服，导致物业管理收入同比大幅降低。 本次交易的拟置出资产为上市公司持有的与房地产开发业务相关的控股公司股权、参股公司股权；应收参股公司与房地产开发相关的债权；为开展房地产开发业务发行的公司债券。 本次交易涉及的交易对方为珠实集团、珠江健康，不涉及外商投资、对外投资，不存在违反外商投资、对外投资法律和行政法规的情形。
4、其他应收款账面原值为 2,071.29万元，计提坏账准备 95.69万元，账面净值1,975.60万元，主要为往来款、保证金、社保等。 截至评估基准日，珠江城服所有者权益的账面值为37,829.66万元，采用收益法评估珠江城服股东全部权益价值为77,851.63万元，评估增值40,021.97万元，增幅105.80%。 对于预付账款、应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费与营业成本相关，故参考历史年度上述款项占主营业务成本比例，根据预测的营业成本确定未来年度的相关款项。 根据上述历史数据及未来趋势分析，珠江文体2022年毛利率有望触底，后续年度随着收入规模的增长，单位固定成本有所下降，毛利率将呈稳步上升趋势。 安信兄弟利息 管理能力：与可比上市公司相比，被评估单位管理水平和管理能力未能与资产规模相匹配，此方面存在一定劣势，该方面的特定风险调整系数取1.5%。
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22、租赁负债账面值为477.78万元，为应付广州体育馆的租赁负债。 18、应交税费账面值为139.01万元，为应交的增值税、企业所得税等。 评估人员根据企业提供的清查明细表，与明细账、总账和资产负债表进行核对，审核相关纳税申报资料、计税依据、完税凭证及相关会计账簿，以核实其基准日余额的正确性。
3、预付账款账面原值为26.06万元，计提坏账准备0.00万元，净值为 26.06万元，主要为预付货款等。 评估人员通过查验账簿、原始凭证，索取主要客户的相关合同，抽查大额发生额及对评估基准日前后发生额实施截止性测试，确定账面值真实性、完整性；经审验预付款项，账账、账表相符。 银行存款账面值为 2,849.20万元，主要为存放于建设银行、农业银行、中国银行等的存款。 评估人员通过查阅明细账和银行存款对账单、银行询证函并与清查明细表进行核对。
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最近两年一期，标的公司的营业收入为94,380.10万元、119,056.21万元和80,540.60万元，归属于母公司股东的净利润为6,495.56 安信兄弟利息 万元、6,202.08 万元和4,506.79万元。 安信兄弟利息 报告期内，标的公司通过增加在管项目数量和在管面积、积极开拓新业务模式，实现营业收入规模的持续提升。 同时，面对近年来新冠疫情等不利因素的影响，标的公司始终坚持聚焦主业，精耕细作，持续开发新的收入增长点，并进行合理的成本管控，盈利水平较为稳定。 由于物业管理行业为轻资产行业、存货主要为低值易耗品，规模较小，标的公司产生收入不依赖于销售存货，因而存货周转率对评价标的公司运营效率意义不大。
周边主要楼盘有越秀天瀛、保利西悦湾、保利越秀天启等，周边项目住宅报价区间为4.0-5.3万元/㎡。 考虑到公司珠江颂璟花苑项目为中小型社区，主要户型为建筑面积约54-90㎡二至三房，小面积户型较多。 公司选取珠江颂璟花苑项目减值测试的住宅销售均价及评估报告采用的基准日销售均价均约为4.5万元/㎡。 2020和2021年度，上市公司销售状况良好，项目所在区域新房及二手房平均售价及销量均维持高位，周边楼盘尚未出现降价情形。 上市公司基于房地产市场行情、销售区域、历史售价、销售预期等情况，对存货进行减值测试，未发现存货大幅减值的情形。 对于销售费用，以未销售部分房地产开发总价值为计算基数，根据行业通常的销售费用比例和本项目的实际情况及预测期内预计的销售费用水平。
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在传统治理模式下，我国公共服务通常是由政府“大包大揽”、直接“操刀”，不仅要投入大量的人力、物力、财力，还容易导致机构臃肿、人浮于事，从而造成服务低效和资源浪费。 随着公共服务规模不足、发展不平衡的问题日渐突出，社会需求日益多元、利益诉求日趋复杂的格局日益显现以及政府职能转变的深入推进，政府购买社会公共服务的意愿逐步增强。 《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（国办发〔2013〕96号）明确要求文化体育及残疾人服务、住房保障等基本公共服务领域，要逐步加大政府向社会力量购买服务的力度。 体育场馆作为基本公共服务设施，政府加大购买企业服务力度，将促使更多的体育场馆由专业的企业管理。 体育之窗立于2001年，是中国唯一一家专注于体育场馆赛前、赛中、赛后运营管理的专业机构。 体育之窗主要经营长沙贺龙体育中心，陕西体育场、天津市奥林匹克体育中心、上海虹口足球场和北京工人体育场，是亚洲女排锦标赛、中国之队的合作伙伴。
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- 除基础物业服务外的多种经营（包括非业主增值服务等）成为物业管理公司毛利润增长的第一驱动力。
- 随着居民收入水平的稳步提高、物质生活的日益改善、健康意识的不断增强，精神生活领域在不断拓宽，大量的闲暇时间和剩余的金钱使人们开始追求更高层次的精神生活。
- 2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-8月，上市公司存货周转率分别为0.21、0.09、0.10和0.02，整体呈现下降趋势。