一般中小銀行用大P (5.25%)，但如用大P，封頂利率為 P-2.75%，實際封頂利率同樣為 2.5%。 曹德明預測，本港銀行於下月議息會議後或再調升P，加息幅度約0.25厘或以上，即料今年本港銀行合共加息或超過0.625%。 但如果鎖息上限為2.725%，壓力測試門檻便是近39,000元。 王兆麒續指，發展商最近推新盤步伐略為加快，但由於市場氣氛受加息等不明朗因素影響，發展商推盤步伐未至於積極，而新盤開價相信也不會太進取。 新盤在短期內會與二手盤競爭，一手盤在市場上有較大吸引力，樓價也相對硬淨，而二手樓價繼續受壓。 市場預期美國或在11月起減息（見另文），李若凡指美國通脹難降，就業數據不差，認為美國今年不會減息，同時港P今年亦不會下調。
- 部分銀行可能對一些貸款額較小的業主提供更保守的按揭計劃，當中的鎖息上限會比較高一點。
- 王美鳳表示，現時本港H按為主流之按息約為2.01%，而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率(現為2.5%)，換句話說，即使拆息上升，P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。
- 即使拆息不斷上升，只要有存款於戶口內，即可獲得與按揭利率同等的利息收入，變相可抵銷部分按揭利息增加。
- 專家估計，在加息影響及經濟前景不容樂觀的情況之下，香港樓價全年有機會下跌5%。
- 十多年來P大多維持5%至5.125%水平，波幅比HIBOR低。
據小編查詢，主要銀行包括滙豐銀行（HSBC）、渣打銀行（Standard Chartered）、中銀香港，已將H按的封頂息率調整為「P-2.5%」（細P、P為5%）或「P-2.75%」（大P、P為5.25%），實際即同為2.5%。 由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。 浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否了解兩者分別呢？ 「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃，「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率，而H按和P按，分別參考 2 種不同利率基準，等千居為你講解。 另外，渣打綠色按揭的客戶，首三年按揭存款掛鈎計劃的存款上限會增加60%；其後將恢復至50%的存款上限。
供樓封頂: 每月供款額
以現時2022年最後一個季度來看，大部分銀行的實際封頂利率為2.625% 供樓封頂 或 2.875%，不過這也視乎是1手還是2手物業。 部分銀行可能對一些貸款額較小的業主提供更保守的按揭計劃，當中的鎖息上限會比較高一點。 銀行在審批鎖息上限也會根據不同申請人的情況以及物業類型而定。
事實上，近期淪為負資產的都是高成數按揭業主，而涉及物業主要為近2年推售的新盤，因一手樓往往比二手市場有高溢價，樓市升勢一旦逆轉，這些業主便最容易變成負資產。 大家要注意的是，由於不少發展商有一定數量的新盤貨尾，料在未來多個月的開價不會太進取，壓抑二手市場，負資產情況可能會維持一陣子。 本港住宅樓價去年首3季下跌8.5%後，第4季再跌 供樓封頂 7.7%，令特別是9成按揭業主，無奈地加入負資產行列。 自此，高成數按揭貸款新批個案由萬多2萬宗，推高至逾4萬至5萬宗。
供樓封頂: 樓市走勢｜美國加息對在港供樓影響！H按封頂調高每月供多幾多？買樓置業薦3招應對
隨著失業率開始回落，住宅租金開始止跌回升，部分地區住宅租金受本地家庭客及留學生租賃需求上升而帶動。 王兆麒預計香港主要銀行在短期內有機會上調最優惠利率，會影響部分上車人士或會因加息而不能通過銀行壓力測試，但對市場整體購買力及樓價影響不大，心理因素影響大於實際影響，但加息因素影響短期香港樓市住宅成交量。 另一方面，金管局住宅按揭統計調查結果顯示，去年12月H按選用比例報67.5%，連跌6個月，P按使用比例則報26%，創近4年（47個月）新高。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，現時香港與內地全面通關，加上近期拆息有所回落，對樓市有正面支持，各銀行為爭取上半年按揭業務，相繼推出各項優惠吸引客戶。 除來港工作及定居的內地專才，事實上一般新造按揭客戶的貸款額愈多、選用按揭保險計劃或綠色按揭計劃，指定銀行亦可提供更多優惠及現金回贈。
除了局屋不能做H按，其他類型的物業按揭大多可以H按、P按自由選擇。 銀行公會是每天早上大約11.15分在官網公佈當日最新結算利率。 除了較大型的銀行如匯豐銀行和恆生銀行是採用自己的拆息計算之外，大多數的銀行依舊是以銀行公會公佈的利率來計算出按揭利率的。 中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，雖然美國加息，但同業拆息逐漸下跌，這個趨勢持續，故選用H按會較適合。
供樓封頂: 香港樓市2022｜官方樓價連跌兩個月！H按息升穿封頂上限！2種加息方法：每月供款＋壓測要求影響一覽
美國聯儲局一再加息，今日凌晨又有新公布，港元匯價備受壓力，香港利率近日異動頻頻，與樓按相關的一個月期銀行同業拆息（HIBOR）已累升至近1.3厘，創27個月以來新高！ 以現時最新H按計劃（H+1.3厘）計算，H按實際按息已觸及2.5厘「封頂」水平，供樓一族月供動輒已須多花逾千元。 專家估計，在加息影響及經濟前景不容樂觀的情況之下，香港樓價全年有機會下跌5%。 置業、上車風險趨升，市民不想「有排驚」，置業前要先「計啱數」。 供樓封頂 同時，與樓按相關的一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）昨日回落至4.88厘，連跌3日，不過，仍較市場主要按息介乎2.875至3.375厘為高，反映銀行整體資金成本仍然高企，息率尚存上調的壓力。 美國聯儲局將加息幅度擴至0.75厘後，港元再觸及7.85兌每美元的弱方兌換保證水平，香港金融管理局隨即再斥逾百億元托匯。
當首年贈送的火險過後，不少業主會貪方便，由銀行自動為火險續保。 然而，業主若多比較市場上同類型的火險，隨時可節省每年數千元的保費開支。 首先，業主向銀行承造按揭時，有另一項必要開支，就是俗稱「火險」的樓宇結構保險，涉及每年逾千甚至上萬元的保費。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指，雖然是次加幅不大，但 HIBOR 由年初的 0.15%持續上升至今天為 2.6 厘，H按息亦於 7 供樓封頂 月底觸及封頂息率，相信現有按揭貸款人早已感受到供樓負擔正在上升。
供樓封頂: 銀行按揭比較：本港主要銀行P(最優惠利率)按
市傳有銀行為一手新盤的H按鎖息上限加長「寬限期」，樓花H按鎖息上限2.5厘的申請日期獲延長。 分析相信，市場普遍料本港最快本月下旬加P息，銀行是想趁加息前「食埋最後一浸」，想搶奪一手樓按揭及轉按客生意。 於早兩年，大部分按揭申請人均會選擇H按，原因是銀行體系結餘豐厚，銀行拆息較低，而且「最優惠利率」長期維持不變，封頂位穩定，令H按相較P按，更為優惠。 因此前者的浮動性較大，息率可極低，但亦可以短時間急升。 HIBOR短時間內飊升，哪豈不是加重H按申請人的負擔？ 為此，銀行均為H按設定「鎖息上限」機制，俗稱為「封頂位」。
- 而這個拆息利率，每日均有波動，置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。
- 香港的最優惠利率跟隨美國步伐，不過變化周期比較慢，風險而言，都是比H按少，但這些調節都會對供樓利息有影響。
- 是次調整僅限於有關銀行的新按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響，對於有關銀行客戶來說，當H按息升穿封頂息率，封頂息由市場之2.5%升至2.725%，每100萬按揭額月供增加約118元，加幅3%。
- 這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。
- 由於每間銀行的按揭計劃各有自己的鎖息取態，貸款額及物業類型又會影響最終的鎖息上限，加上選擇一個適合的按揭計劃，鎖息上限只是其中一個考慮因素。
- H按中的H，則是指「銀行同業拆息利率 」，拆息是指銀行之間互相借錢的息率，H按的實際按揭息率以「H +x%」 計算，即是銀行借錢予客戶時，就會在拆息的基礎上增加某個百分點。
- 至於按揭貸款的最低每月入息要求，亦會由原本的33,780元，增至37,853元。
不過多間本地大型銀行未有上調最優惠利率（Prime rate），滙豐、中銀、渣打等大型銀行維持最優惠利率5%不變。 儘管最優惠利率不變，但不代表將來港人的供樓成本不增，原因是97%港人都採用H按供樓，隨著港元拆息慢慢上升，料供樓成本勢增加。 H按利息現時是 H+1.3%，即把供樓日的一個月銀行拆息 加上了1.3%，便是當月的供樓實際利率。 故此，當HIBOR上升時，供樓利息會跟隨上升，但不會高過封頂利率 供樓封頂 2.5%。 所以準買家在選擇「P按」時，除了要留意「P減」後方的「固定點子」外，還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低。
供樓封頂: 美國加息｜息魔勢襲港樓 800萬樓月供恐畀多3600蚊 仲未計P按升
而中銀的一手樓H按封頂息及P按息率仍維持P減2.5厘，實際按息2.5厘。 如果剛成為業主，大可先使用20年扣稅期，以減輕一開始的財政負擔，未知將來政府會否有措施延長扣稅年期，加上考慮到按揭一開首的利息佔比較大，當息隨本減計算供樓利息，始終用盡10萬扣稅額機會大些。 【H按】這個拆息利率是每天都會有波動，閣下可以點進香港銀行公會網站可以看到當日公佈的拆息利率，而每間銀行會就此定下相近的按揭利率。 供樓封頂 HIBOR【H按】英文全名為 Hong Kong Interbank Offered Rate, 供樓封頂 中文是銀行同業拆息利率。
他預測，為捍衛聯匯，未來一、兩個月香港或會跟隨美國加息，幅度約0.5厘或0.75厘，本港樓價會受壓，但不會即時急劇滑落，而是「緩緩地回落」，預計下半年樓價或下調3%至5%。 他料香港加息條件已逐漸形成，下次9月美聯儲議息將成關鍵，香港銀行有可能於今季尾調升P，預計幅度約0.25厘左右。 而這個拆息利率，每日均有波動，置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。
供樓封頂: 香港樓市2022｜官方樓價連跌兩個月
過去數月，美國聯儲局已加息數次，香港銀行均未有跟隨，致使港息與美息已擴闊很多，市場有誘因進行「套息交易」，即資金會由港元流向美元，以便賺取更高的利息收入，令港元兌美元走弱。 金融管理局總裁余偉文解釋，在聯匯制度下，假如港元兌美元跌至7.85，當局將承接港元沽盤、賣出美元。 然而，隨着港元拆息逐步上升，會減弱套息誘因，昨日在H息走高之下，3個月期港美息差略為收窄至0.74厘。 此為錯誤理解，封頂息率是以P計算，即會受P的波動影響，如P上升，封頂息率亦會同步上升。
業主要申請綠色按揭，其購買的物業必須為計劃認可物業，物業須持有香港建築議會頒發的「綠建環評」鉑金級或金級認證，涵蓋一手物業、二手物業及資助房屋。 以新的鎖息上限計算，以500萬元貸款額，還款期30年計算，利率由2.5厘升至2.875厘，每月供款會由19,756元，升至20,700元，每月供款增加944元。 該三間發鈔行的H按封頂息率，由原本的最優惠利率減2.5厘，調高至P減2.25厘，連同P上調0.125厘；在調整後，實際封頂利率由2.5厘，升至2.875厘。 首先，善用高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），節省最多一半的供樓利息開支。 即使拆息不斷上升，只要有存款於戶口內，即可獲得與按揭利率同等的利息收入，變相可抵銷部分按揭利息增加。
供樓封頂: 按揭息率未見頂 供樓置業有排驚
他亦指，加息影響市場需求，但若果政府推出利好經濟措施，吸引多些外資來港，在利好和利淡因素互相抵銷下，估計明年全年樓價下跌5%。 他估計，H按最快在第三季觸及封頂位，大型銀行屆時將會上調封頂位，因為H按若高於封頂2.5厘，銀行會有損失，年底前P最優惠利率也將上調。 其他大型銀行則維持鎖息上限，中銀（香港）、滙豐、恒生銀行均為P-2.5厘；渣打為P-2.75厘，實際封頂息率均為2.5厘。 供樓封頂 首先，按揭利率方面，「定額供款」可以H按或P按供款，借款人可向銀行定出心儀的每月供款額，再由銀行為借款人計算出預計的按揭年期，當然最終按揭年期會受息口的影響而增長或縮短。 因此，如果A銀行的按揭計劃的實際封頂息率為2.5%；B銀行為2.725%，其他按揭條款不變，壓測門檻便出現5.5%及5.725%的分別。 事實上，自6月中美國聯邦儲備局於宣布大幅加息，與樓按相關的1個月港元拆息上升步伐加快，貼近H按目前普遍鎖息上限2.5厘。